蔣滌非代表：建議將商品房預售改革為分期付款式預售         2024年03月11日08:58

近年來，我國房地產市場供求關系發生重大變化，需要加快構建房地產發展新模式，而現有預售制作為我國商品房市場的一個基礎性制度，其缺點正逐步顯現。全國人大代表，湖南省副省長、民革湖南省委會主委蔣滌非在今年全國兩會上關注并建議，進一步改革我國商品房銷售制度。

每個購買過預售房的人都有過這樣的經歷，房子還未建好，錢已經交了大半，付款后到交房前的時間里，所有的風險和損失全部由購房人承受。

為此，蔣滌非提出，有力有序推行現房銷售，進一步加大政策指導和支持力度，指導各地積極推進現房銷售試點工作。研究制定支持現房銷售的系列金融、財稅、土地供應政策，降低現房銷售項目的開發成本，引導房企逐漸提升現房銷售比重。

商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。自1994年11月城市房地產管理法頒布以來，預售制在我國實施已近30年。

當前，世界主要國家和地區房地產市場均實行現房銷售和預售并行的制度。日本、歐洲部分國家以現房銷售為主 ，美國、新加坡、中國香港預售房占新房銷售的比例達90％。國際上預售制均采取分期付款，英、美、日的房企在交房時才收到剩余房款和按揭貸款，而中國香港、中國臺灣和新加坡的房企則根據工程進度從購房者處分期獲得房款。

據統計，我國商品房市場以預售制為主，2023年共銷售商品房11.2億平米，其中預售比例約占90%。蔣滌非提出，內地購房者在預售期就支付全部購房款，“杠桿”效應大，抗風險能力弱，容易出現“項目爛尾”，同時行業準入門檻低，容易引發行業發展不平衡和低效率競爭問題。

此外，監管難度大、權益保障難也是預售制存在的主要問題。預售資金監管成本高、難度大，容易產生資金抽逃風險，而通過預售將風險轉嫁給個人和銀行，同時“所見非所得”，“貨不對板”現象常見，并由此引發大量質量投訴。

“要大力改革現有預售付款模式。”蔣滌非提出，將現行預售付款模式變為分期付款式預售，即在工程形象進度達到一定標準后，由購房者或者貸款銀行，將包括按揭貸款在內的購房款按購房合同約定的工程進度分期支付。

針對現有的預售房監管制度，蔣滌非認為，應創新推出預售監管資金直接匯入參建方賬戶、銀行保函替代預售監管資金、高風險項目預售資金封閉管理等措施。“全面推廣’一城一賬戶’預售資金監管新模式，作為預售資金統收統支的’總閥門’，有效防范開發商另設賬戶收取預售資金、違規套取預售資金以及銀行違規劃扣預售資金的行為。”蔣滌非說。